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商贸综合体如何找准定位
发布时间:2020-07-18 11:23

 

  商贸综合体是以商品的批发、零售贸易为主导,组合娱乐、餐饮、医疗养生、文化体验、展览展出等多种功能形成的多功能、高效率商业项目。

  近年来,全国各地出现商贸综合体建设热潮,一些地方已出现商贸综合体过多现象。去年,福建及浙江嘉兴等地政府出台文件,对商贸综合体土地供应进行限制,严控商贸综合体建设。

  近日,石家庄市政府办公厅出台《关于推动实体零售创新转型的实施意见》提出,到2020年,该市将新建成8个单体投资在10亿元以上,集购物、餐饮、住宿、办公、会展、娱乐、休闲、生活体验等多功能于一体的大型商贸综合体。

  对此,相关专家表示,商贸综合体是受市民欢迎的休闲消费场所,也是商贸服务业重要的发展方向。不论是限制还是鼓励,各地应根据不同市场环境需求来决定。

  7月5日,驱车行驶在石家庄市中山路上,道路两边的商贸综合体不时出现在眼前,东胜广场、先天下、北国商城、勒泰中心,每个商贸综合体的造型都各具特点。而在商贸综合体内,人们或购物,或吃饭,或看电影。商贸综合体已经是现代商贸服务业一种主流的商业形态。北国商城的扩建就说明了这一点。

  以前一提到购物,石家庄市民通常会想到北国商城。可是,自从万达广场等商贸综合体出现后,北国商城单一商业模式的弊端逐渐显现。2012年,北国商城开始扩建,并增加了餐饮、KTV、游乐场、电影院等业态。2015年北国商城变身商贸综合体后,该商城的人气开始重新聚集起来。

  石家庄市商务局行业建设体系处相关负责人介绍,石家庄市已经投用的大型商贸综合体项目有14个,总建筑面积为496.48万平方米。目前在建的大型商贸综合体项目有东南智汇城、保利商业广场、天山中央商务区等8个项目,总建筑面积为701.69万平方米,已超过现有14个大型商贸综合体建筑面积的总和。其中,仅天山中央商务区一个项目,建筑面积就达307万平方米。

  省住宅与房地产业协会执行秘书长张彦峰介绍,把规模较小的商贸综合体也统计进来后,石家庄市投用的商贸综合体应该在20个以上。一般而言,周边3公里范围内20万至30万的常住人口可以支撑一个10万平方米的商贸综合体,因此,商贸综合体的建设应与周边社区规模相适应。石家庄市在建、将建的商贸综合体项目,周边有较为成熟的社区作为依托,而且周边类似项目不多,发展商贸综合体比较合适。

  张彦峰分析,中山路沿线是石家庄市商贸综合体项目的集中区域,尽管有些商业项目开始向二环外延伸,但中山路部分路段已出现商贸综合体数量过多倾向。而新华区、桥西区等地和裕华路、槐安路沿线商贸综合体项目数量则略显不足。发改、住建、商务等部门在对商贸综合体进行布局时,应综合考虑区域间的均衡问题。

  在省商业联合会秘书长曹润亭看来,目前石家庄市商贸综合体规划建设方面存在着一定的同质化现象,不管从业态布局上还是从经营风格上看,石家庄市商贸综合体项目都与一线城市存在一定差距,需要合理规划。

  曹润亭分析,从去年开始,住宅、商业地产价格出现上涨,地产开发利润也水涨船高。在利益的诱惑下,有些房地产开发企业可能会采用地产开发模式,盲目圈地、冲动投资,脱离所在区域的人口、就业、收入基础,主要供应商业地产项目,这就给城市和企业自身发展留下了隐患。

  曹润亭建议,发改等部门在审批此类项目时应该避免地产开发模式出现,让商贸综合体项目的开发回归到商业主导模式。地产开发模式重销售轻运营、重设计轻定位、重短期轻长期,关注点多着眼于投资客户。而商业主导模式,则是重运营轻销售、重定位、重视长期,更加注重通过运营获得项目的投资收益,其关注点更多放在市场需求上。

  石家庄勒泰中心相关负责人表示,作为商贸综合体,勒泰中心以“连锁不复制”的规划理念为城市量体裁衣,打造“一城、一景、一地标”,已先后在石家庄、唐山、邯郸等地完成了商贸综合体建设。去年底开业的唐山勒泰中心有超过40%的品牌首次进驻唐山,体验式业态配比高达70%,给唐山市民带来了时尚、潮流、健康、多彩的娱乐休闲生活。

  张彦峰也表示,一个成功的商贸综合体项目,除了前期的规划、定位要合理外,后期的运营和物业管理也非常关键。从业态上看,包括商场、公寓在内的商贸综合体,通过合理运营,可使综合体内的各种业态环环相扣,从而带动商贸综合体的整体档次提升。

  坐落于石家庄市裕华区的万达广场相关负责人表示,万达提出了轻资产的概念,即在合作伙伴出资的情况下,万达负责商贸综合体的选址、设计、建造、招商和管理,并使用万达广场品牌和万达商业信息化管理系统进行管理经营。这种模式能够加快万达广场的建设速度,也能让万达充分发挥其在管理方面的优势,把商贸综合体管好、经营好。在石家庄,万达还会有新的项目投用,他们也将会更专注于后期的管理。

  曹润亭建议,当前,“互联网+”、大数据等相关产业发展迅猛,商贸综合体项目应吸纳最新的建设理念,以跨界和融合为基点,重视商业地产开发规律,认真研究市场,根据各地不同市场环境需求,制定差异化的商业定位,创新运营机制,以赢得更多商机。